▲ DSD삼호 이태운 전무이사     ©수원화성신문

 

한국은 내년부터 초고령사회를 맞이한다. 이에 발맞춰 서민·중산층 시니어 레지던스 서비스를 기대하는 실버타운은 도시 외곽뿐 아니라 도시 상권에서도 형성되고 있다. 급속한 고령화에 노인 주거 시설 수요는 해마다 지속적으로 급증하고 있지만 공급이 수요자의 기대에 못 미치고 있는 실정이다.

 

앞서 국토교통부는 3월 21일, 강원 원주시 건강보험심사평가원에서 윤석열 대통령 주재로 22번째 민생토론회를 열고 '어르신 1000만 시대 건강하고 행복한 노후대책' 일환으로 실버주택 확대와 관련된 다양한 정책 방안을 내놓았다. 이날 윤 대통령은 "주거, 식사, 돌봄과 같은 일상생활부터 의료, 간병, 요양에 이르기까지 어르신들을 위한 종합적인 대책이 필요하다"며 "합리적인 가격으로 양질의 서비스를 누릴 수 있는 주택을 많이 공급 하겠다"고 밝혔다.

 

식사와 여가가 가능한 노인 주택을 늘리기 위해 2015년 폐지된 '분양형 노인복지주택'을 9년여 만에 재도입해 내년에 분양도 가능하게 될 전망이다. 또, 정부는 2025년 60세 이상이라면 누구든 입주할 수 있는 분양형 실버타운을 다시 도입하기로 했다. 실버타운 입주 시 실거주 예외사유로 인정돼 주택연금도 지속적으로 지급된다.

 

'분양형 노인복지주택'은 과거 서울·수도권 등에서 불법 분양·양도 등 개발이익과 관련해 악용된 사례가 이어진 영향이 커 국토부는 분양형에서 발생한 불법분양 등 위법행위를 방지하기 위해 보완방안을 마련하고 올 하반기 노인복지법 개정을 추진키로 했다. 내년부터 경북 영덕 등 인구감소지역 89곳에 도입할 계획이다. 위탁 운영 요건도 완화된다. 기존에는 노인복지주택 사업을 해본 경험이 있어야 위탁 운영을 할 수 있도록 했지만, 이 요건을 없애 앞으로는 호텔, 요식업체, 보험사, 리츠사, 장기요양기관 등 여러 기관이 운영할 수 있게 되어 접근성을 높였다는 게 건설 및 부동산 학계의 대체적인 평가다.

 

또한 올해부터 고령 중산층 대상 민간 임대주택인 ‘실버스테이’가 시범사업으로 추진된다. 경기 화성 동탄2지구에는 국내 최초의 헬스케어 리츠 방식을 통한 노인복지주택이 공급될 예정이다. 헬스케어리츠는 한국토지주택공사(LH)가 보유한 의료복지시설 용지를 민간사업자에게 매각하고, 사업자는 리츠를 설립해 개발하는 방식을 말한다. 이곳에는 노인복지시설 55% 이상, 오피스텔 30% 이하, 근린생활·의료·운동시설 등이 들어선다.

 

이에 수원화성신문은 미래 주거문화 패러다임의 새로운 변화가 필요한 시점에 경기대학교 대학원 도시·교통공학과 박사과정을 밟고 있는 이태운 DSD삼호 전무이사를 만나 급속하게 대두되고 있는 시니어 하우징(노인복지주택)에 관한 다양한 이야기를 들어봤다. <편집자주>

 

- 최근 노인복지주택이 주목 받고 있다. 이유가 있다면?

인간의 가장 기본적인 3대 욕구(의·식·주) 중 주거에 해당 되는 주거환경은 매우 중요하다. 한국은 급격한 출산율 감소와 기대수명의 증가로 당초 예상보다 빨리 초고령사회로 진입하고 있다. 향후 수십년 동안 급속한 고령화에 따른 주거형태의 변화도 예상된다.

 

통계에 따르면, 현재 우리나라 국민의 27%가 만 60세 이상 노인인구이며 노인가구는 총가구의 35.6%인 775만 가구에 이른다. 하지만 노인 가구를 대상으로 한 주택공급은 0.4%에 불과해 턱없이 부족한 수치다. 앞으로 경로당 식사 제공 및 요양병원 간병 지원 등으로 노인 1천만 명 시대 대비가 필요한 시점이다.

 

- 노인복지주택 수요 규모가 궁금하다.

최근 주택산업연구원이 ‘노인가구 주거편익 향상 방안’이란 주제로 세미나를 열고 노인주거복지 문제의 심각성을 논의했다. 이에 따르면 노인전용주택은 9천 호에 불과하고 노인주거에 적합한 시설기준을 갖춘 주택도 2만여 호 밖에 되지 않는다고 한다.

 

또 65세 이상 노인인구 중 약 30만 명가량이 노인전용 주택에 거주를 희망한 것으로 조사됐다. 앞서 언급한 노인전용이나 노인주거시설을 갖춘 3만여 호를 빼면 무려 27만여 호가 부족한 현실이다.

 

- 1981년 6월 제정된 노인복지법(노인복지시설)에 대해 설명해달라.

노인의 특성에 맞는 주거시설중 하나로 「노인주거복지시설」을 규정하고 있다. 노인복지법 제32조(노인주거복지시설)에서는 3가지로 구분한다. 1. 양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설 2. 노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설 3. 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의ㆍ생활지도ㆍ상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설 등이다.

 

- 국내 노인주거복지시설 현황에 대해.

노인주거복지시설은 2022년 308개소로 전년대비 29개소(8.6%), 2018년 대비 82개소(21%) 감소했다. 65세 이상 노령인구의 급격한 증가로 초고령사회 진입이 불과 1년여 남았으나 노인주거복지 시설은 오히려 5년 만에 21% 감소했다. 양로시설은 2018년 238개소 대비 58개소(24.3%), 노인공동생활가정은 117개소 대비 28개소(23.9%)가 감소했다. 다만, 노인복지주택은 2018년 35개소 대비 4개소(11.4%) 증가해 39개소로 조사됐다. 현황자료를 기반으로 추정하면, 기존 양로시설이나 노인공동생활가정 보다는 노인복지주택을 선호하는 경향으로 짐작된다. 향후 노인주거복지시설의 체계적인 공급정책 방향설정을 위해서 만60세 이상 노령인구의 노인복지주거시설에 대한 선호시설 조사가 필요하다 판단된다.

 

2024년 1월 현재 통계청(KOSIS) 자료에 의하면 노인복지주택에 입소 가능한 만60세 이상 노령인구는 13,990,698명이다. 도심형 노인복지주택 시장규모에 대한 외국의 경험적 조사결과, 도심형 유료노인복지시설 입주희망자중 실제로 입주하는 비율은 추정치의 약10%로 보고 있다. 만65세 이상 노령인구의 약 1%를 노인복지주택 입주시장규모로 판단하고 있는 것이다. 이 연구결과를 따르면 만65세 이상 기준으로는 약 97,660명이며, 만 60세 이상은 139,900명이 도심형 노인복지주택 입주 시장규모로 추산된다. 노령인구를 위한 노인주거복지시설 공급은 13년째 답보상태라고 판단할 수 있다.

 

- 2022년 주택소유 통계자료가 있는지?

2023년 11월 통계청 발표한 「2022년 주택소유 통계」 자료에 따르면 전체 일반가구 수는 21,774,000가구이며, 주택소유가구 수는 12,232,000 가구이다. 일반가구수의 56.2%가 주택을 소유하고 있다. 또한 만60세 이상 일반가구 수는 7,748,000가구이며, 주택소유가구 수는 5,228,000가구이다. 일반가구 대비 67.5%가 주택을 소유하고 있다. 만60세 이상 노령인구의 주택소유 비율이 높은 것으로 나타났다. 또한 2024년 2월 27일 주택산업연구원에서 발표한 자료에 따르면 건강이 유지되는 경우 현재 거주하는 주택에서 거주한다는 응답이 83.7%, 건강이 유지되어도 주거지를 이동하고 싶은 노인 가구는 16.3%로 나타났다. 특히 식사, 생활편의서비스 제공주택(실버타운, 양로시설, 노인복지주택 등)으로 이사 하겠다는 응답이 5.1%였다. 건강 악화로 거동이 불편해진다면 식사, 생활편의서비스 제공주택(실버타운, 양로시설, 노인복지주택 등)으로 이사 하겠다는 응답이 7.6%로 증가했다.

 

-노인복지주택 입지유형에 대해 설명해달라.

유형은 ‘도심형’, ‘도시형’, ‘전원형’ 3가지 형태로 구분한다. ‘도심형’은 도심 내 입지, 기존의 공공, 상업, 의료시설 등과 밀접한 관련이 있으며, 도심 내 대중교통 연계 및 접근이 용이하다. 장점으로는 가족과 교류가 원활하고 기존생활권의 연장과 운영상 유리한 조건을 둘 수 있다. 단점은 높은 지가로 부지확보 곤란하며 자연조건의 상대적 불량이 문제다.

 

‘도시형’은 도심과 가까운 곳에 위치와 도심형과 전원형의 중간형이다. 도심에서 1시간 이내 거리 및 고속도로, 국도 등과 연계가 용이하다. 장점으로는 도심형과 전원형 장점 활용과 생활편의시설의 간접 활용을 둘 수 있다. 단점은 시의 확산으로 지가 상승폭 높을 수 있으며 보존녹지 등 건축제한이 많다.

 

‘전원형’은 경관이 좋은 자연환경과 휴양, 건강을 위한 지역으로 도시에서 1~2시간 이상 거리에 위치해 있다. 기존국도, 지방도로로 연계되는 특징이 있다. 장점으로는 토지의 저가 확보가 용이하며 관광명소가 많다는 점이다. 단점은 도시기능 기대 어려움과 토지 개발비용이 높으며 고립감을 느낄 수 있다.

 

▲ DSD삼호 이태운 전무이사     ©수원화성신문

 

- 최근 노인복지주택 입지 선호도에 관한 구체적인 설문조사를 실시했다고 들었다.

2023년 6월부터 10월까지 경기도 수원특례시 및 수도권 지역을 대상으로 1965년생을 포함하여 만60세 이상 고령자 1,100명을 대상으로 설문조사를 실시했다. 조사대상자의 46.6%는 도시형을, 41.2%는 도심형을, 12.2%는 전원형을 선호하는 것으로 나타났다. 연령대가 낮을수록 ‘도시형’선호도가 높게 나타났으며, ‘전원형’선호도는 전반적으로 낮으나 연령대가 높은 경우에는 선호도가 다소 높게 나타났다. 그러나 연령대가 높은 베이비부머 이전 출생 세대의 ‘도심형’과 ‘도시형’에 대한 선호도 차이는 미미하였다. 노인복지주택의 입지 선호는 전 연령대 공통적으로‘전원형’보다는 ‘도심형’ 이나 ‘도시형’을 선호했다. 따라서 노인복지주택 공급계획 수립할 경우 입지로서는 도심과 도심에 인접한 도시 생활권이 적정하다는 판단이다.

 

노인복지주택 문턱 낮추고 ‘분양형’ 부활

분양형 실버타운 재도입과 장기임대주택 도입

일본보다 5년 이상 진행 속도 빨라... 노인주택, 공급 확대 '시급'

분양형 노인복지주택, 폐지된 지 9여년 만에 재도입

실버스테이 도입, 제2의 건설경기 호황 ‘기대’

인구감소지역 허용 정책 ...수도권으로 확대 필요

 

- 노인복지주택 설립주체 선호도에 관한 설문조사도 궁금하다.

설문조사에 의하면, 도심 또는 도시근교 지역에 국가 및 지방자치 단체 등 공공이 설립하고 운영하는 최소 384,400가구의 노인복지주택 공급확대의 필요성이 도출됐다. 만60세 이상 건강한 노령인구의 입주희망 수요에 맞추어 다양한 형태의 생활편의 시설이 구비된 노인복지주택이 적기에 공급이 되고 입주가 시작된다면 주택시장에는 입주 시기에 맞추어 기존 주택이 매매, 임대, 상속 등 형태로 공급 될 것으로 보인다. 이는 정부가 최근에 발표한 3시 신도시 공급예정 물량인 약 20만 6천호의 2배 가까이 될 것이다. 신도시 건설을 통한 공급위주의 주택정책 방향이 향후 순환공급의 주택정책으로 패러다임의 변화가 시작될 수 있다고 판단한다.

 

- 정부가 노인복지주택을 적기에 공급하여 정책적 효과를 거두기 위해서 해결해야 할 우선 과제는?

정부예산, 전문 인력, 제도 개선 및 법령개정 등 다양한 문제가 장애요인이 될 수 있다. 따라서 민간의 적극적인 참여가 절실하다 판단된다. 시장기능에 맞추어 민간이 비용과 전문 인력을 투입하고 정부는 제도개선과 법령개정 및 각종 지원방안을 마련하여 역할분담을 통한 시너지 효과를 창출하는 지혜가 필요하다. 노인복지주택의 신속하고 원활한 시장공급을 통한 주택공급 문제 해결과 주거문화 패러다임 변화를 위한 제도 및 법령개정, 지원방안 등이 필요하다.

 

- 좀 더 구제적인 대안에 대해 한 말씀.

첫째, 분양형 노인복지주택 제도 도입을 위한 법령개정 또는 특별법 마련이 필요하다. 앞서 여당(국민의 힘)은 “실버타운 확대 위한 특별법 제정”을 검토하겠다고 발표했으며,정부는 노인복지주택 활성화를 위해 임대형만 허용한 규제를 풀겠다고 발표했다.

 

둘째, 노인복지주택에 대한 획기적인 각종 세제개편이 필요하다. 분양형 노인복지주택 수분양시 취득세 및 재산세 50% 감면(현행은 취득세, 재산세 100분의 25 감면)으로 세제혜택 확대가 필요하다. 또한 국민주택 규모 이하의 분양형 및 임대형 노인복지주택을 공급하는 법인의 소득세, 법인세 감면 및 부가가치세 면제 등 법인에 대한 세제혜택 범위가 확대되어야한다(현행은 노인복지시설을 운영하는 중소기업에 한함)

 

아울러, 만 60세 이상 고령자가 노인복지주택 입주를 목적으로 기존 소유 주택을 매매, 임대, 증여할 때는 이와 관련된 각종 세금을 50% 이상 감면해야 한다.

 

셋째, 노인복지주택 건립에 필요한 토지공급이 용이하도록 관련 법률 개정이나 특례조항 신설 등 정책적 지원이 필요하다. 녹지지역의 토지를 적극 활용하여 낮은 가격에 사업부지가 신속하게 공급될 수 있도록 도시계획시설결정(2010.3.16. 폐지)을 통해 보존녹지 면적의 30% 이내의 범위에서 용적율 100%, 15층 이하의 노인복지주택 건립을 허용해야 한다. 아울러 잔여부지에 공원시설(산책로, 운동시설, 휴식시설을 포함) 10% 이상 조성 시 10%이내 범위에서 노인복지주택 추가조성 허용이 필요하다. 이른바 10%+10% 인센티브 부여 방안으로 보존녹지 면적의 50% 범위 내에서 30% 이상 40% 이하 노인복지주택 건립과 10%이상 공원시설조성을 권장하는 방안이다.

 

넷째, 미집행 공원 및 최초지정 이후 5년 이상 경과된 도시공원에 대하여 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 특례조항에 의거 공원조성 시 노인복지법 제32조에 의한 노인복지시설 설치 시 비공원시설 설치면적을 최대 10% 범위에서 추가할 수 있도록 해야 한다.

 

다섯째, 노인복지주택 건립을 목적으로 하는 경우 국공유지를 감정가로 우선공급 할 수 있도록 해야 한다.

 

여섯째, 전국에 산재하는 미집행 학교용지를 용도폐지하고 필요시 지구단위계획 변경 등 관련 인허가 변경절차를 진행하여 노인복지주택 시설용지로 공급될 수 있도록 해야 한다.

 

일곱째, 신도시 택지개발지구 내 일정비율(만 65세 이상 노령인구 비율에 준하는) 이상의 토지를 노인복지주거시설 용지로 조성원가에 공급하여야 한다.

 

여덟째, 각종 인허가시 기간단축을 위하여 인허가 통합심의 및 신속행정 처리대상 업무로 지정, 인허가 기간을 현행보다 50%이상 단축해야 한다.

 

아홉째, 노인복지주택의 설치와 운영을 분리할 수 있도록 해야 한다. 조사대상자 대다수는 노인복지주택 설립주체의 78.8%, 운영주체에 대해서는 71.4%를 국가 및 지방자치단체 주체가 되기를 희망하고 있다. 따라서 민간에게는 노인복지주택 건립 및 시설의 역할을 부여하고, 국가 및 지방자치단체는 운영을 책임지는 역할분담이 필요하다.

 

특히 노인복지법과 시행령에서 설치주체가 설치시설의 전부 또는 그 일부를 위탁할 수 있으므로 법적 근거는 이미 마련되어 있다. 분양형 또는 임대형 노인복지주택의 운영주체로 LH 산하주택관리공단 또는 각지자체 도시공사에 위탁한다면 입주자의 만족도가 올라갈 것으로 판단된다.

 

열째, 정부 차원의 경제적 지원이 필요하다. 노인복지주택 시설 시 토지매입 자금의 70% 이내 또는 건축비용의 80% 이내에서 저금리의 주택도시기금 등 정책자금을 지원하거나, 시중 금융기관에서 조달하는 경우 한국은행 기준금리+1.5% 이하로 하고 해당 금융기관의 여신한도에서 제외하거나 비율을 축소하여 시설자금 우선지원 대상으로 해야 한다.

기사 내용과 관련이 없는 글, 욕설을 사용하는 등 타인의 명예를 훼손하는 글은 관리자에 의해 예고없이 임의 삭제될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다. 댓글 작성 시 상대방에 대한 배려와 책임을 담아주세요.

• 닉네임
• 비밀번호
• 
• 도배방지 입력