<조준행의 생활법률이야기> 계약금 일부지급과 매매계약 해제
조준행 | 입력 : 2018/10/15 [16:32]
문) ‘갑’은 아파트 가격이 오를 것이라는 소문을 듣고 서울 강남의 아파트를 매입하고자 하였습니다. 그래서 아는 부동산중개업자를 통해 ‘을’이 보유하고 있는 아파트에 대한 매매계약을 체결하게 되었습니다. 총 매매대금은 10억원이었고, 계약금 1억원 중 2천만원은 계약 체결시, 나머지 8천만원은 3일 후에 지급하기로 하였습니다. 그런데 ‘을’은 계약 체결 하루 만에 받은 계약금 2천만원에 2배를 돌려줄 테니 계약을 해제하자고 합니다. ‘을’의 주장이 가능한 것인지요. 답) 부동산 매매 계약시 계약금을 지급한 경우, 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면, 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 따라서 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.
문제는 계약금 일부만 지급된 경우입니다. 먼저 매도인이 매매계약을 해제할 수 있는지가 문제됩니다. 나아가 계약을 해제할 수 있다면 매도인이 받은 금액의 2배만 상환하면 되는지, 아니면 계약금 총액의 2배를 상환해야 하는지 의문인 것입니다.
이에 대하여 대법원은 “계약금을 일부만 받은 매도인은 매수인이 계약금의 나머지 또는 계약금 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다.”고 하였습니다. 결국 계약금이 일부만 지급된 경우에는 원칙적으로 계약해제를 할 수 없다는 입장인 것입니다.
나아가 대법원은 “계약금의 일부만 지급된 상태에서 만약 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 해약금의 기준이 되는 돈은 실제 교부받은 돈이 아니라 계약서에 약정된 계약금이다.”는 취지로 판단하였습니다.
위 판례에 의할 때 ‘을’은 계약금 1억원 중 2천만원만 받은 상태이므로 계약해제를 할 수 없습니다. 나머지 8천만원을 받은 후에야 계약해제를 할 수 있는 것입니다. 나아가 만약 계약금의 일부만 지급된 상태에서 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 해약금의 기준이 되는 돈은 계약서에 약정된 계약금이라는 대법원의 견해에 따를 때 결국 ‘을’은 단순히 2천만원의 2배를 상환하고는 계약 해제를 하지 못할 것으로 판단됩니다.
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